76 Phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay thông qua các giải pháp tài chính

với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự
ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi
là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ
về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với ñất ñai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm
khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”
cũng là các Bất ñộng sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do
pháp luật quy ñịnh”.
Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất
ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản. Hơn
nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở
mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản :
Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau:
 Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ
thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích,
nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó
khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá. Bất ñộng sản là tài sản không thể
di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về
hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và
là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng


sản. Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất
ñai không bị hao mòn.
 Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân
số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất
ñai thì không thay ñổi. Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia
tăng.


 Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng
sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất ñộng sản ñược xác lập trên một
diện tích cụ thể của ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở
hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao nhưng trong
những trường hợp có những thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản nào ñó sẽ có
những tác ñộng mạnh về nhu cầu và giá cả của bất ñộng sản ñó.


 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban
hành cũng như các hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất
ñai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm
làm giảm những tác ñộng xấu ñến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có
ñược từ thị trường bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, do bất ñộng sản nằm trong một
không gian nhất ñịnh nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý,
thị hiếu, môi trường sống của cộng ñồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh
hưởng bởi các yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật,
nghệ thuật kiến trúc, môi trường,…
1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản:
Hàng hóa bất ñộng sản là bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán trên
thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất ñộng sản có thể
xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai và các vật kiến trúc ñã xây dựng gắn
liền với ñất. Có những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các công trình
hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,…
Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản cũng có hai
thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản
ñược xem là hàng hoá ñặc biệt. Hàng hóa bất ñộng sản có những ñặc trưng sau:
• Tổng cung ñất ñai là cố ñịnh và việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho từng
mục ñích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do ñó giá cả


bất ñộng sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất
ñộng sản kém co giãn so với giá.
• Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài hơn so với các giao dịch
hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất ñộng sản không chỉ giao
dịch bản thân bất ñộng sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất
ñộng sản ñó nữa. Do ñó chi phí giao dịch thường khá cao.
• Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị khá
cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt
chậm.
• Hàng hoá bất ñộng sản ñược sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu
ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng.
1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản:
Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua
bán và trao ñổi về bất ñộng sản ñược diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất
ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi là quan hệ thị trường và
tạo nên thị trường bất ñộng sản.
Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không
chỉ ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một
cách khái quát như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất
ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và
thời gian nhất ñịnh.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị
trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
• Căn cứ theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta có thể chia thị trường
bất ñộng sản thành các thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng
sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở,
thị trường bất ñộng sản công nghiệp


• Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường,
người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường
thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
• Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất
ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê
ñất) hay còn gọi là thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng các công trình ñể bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường
thứ cấp)
• Căn cứ theo mức ñộ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất
ñộng sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước,
hay thị trường phi chính thức là thị trường không ñược kiểm sóat của Nhà nước.
1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản:
 Thị trường Bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước.
Bất ñộng sản là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị
trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó,
tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản mang tính ñịa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản mang tính không tập trung và trải rộng
ở mọi vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá Bất ñộng sản có “dư thừa” ở
vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị
trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự
phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát
triển của thị trường Bất ñộng sảnkhác nhau. Thị trường Bất ñộng sản ở các ñô thị
có quy mô và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị
trường Bất ñộng sản ở nông thôn, miền núi v.v
 Thị trường Bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các
giao dịch về Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế-
xã hội. Do ñó, các vấn ñề về Bất ñộng sản ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ
của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất ñộng sản, ñặc biệt là


hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở. ðặc ñiểm này ñặc
biệt ñúng ở nước ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho
thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước. Chính phủ các
nước trên thế giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản,
luôn ñiều chỉnh chính sách về Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản nhằm huy
ñộng các nguồn lực về Bất ñộng sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội.
 Thị trường Bất ñộng sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông
tin không ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm
lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất ñộng sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các
thị trường ñịa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người
mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước.
Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường Bất ñộng sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào
thị trường Bất ñộng sản ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị
trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà
nước nên thị trường Bất ñộng sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt
khác, thị trường Bất ñộng sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
ñược của ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hoá khác.
 Thị trường Bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
Bất ñộng sản là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã
ñược ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng một lượng vốn lớn
với thời gian hình thành Bất ñộng sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất
ñộng sản tham gia lưu thông trên thị trường Bất ñộng sản, các giá trị cũng như
các quyền về Bất ñộng sản ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải
quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các


bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất ñộng sản là ñầu ra quan trọng
của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể
huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và
giải ngân Ngoài ra, thị trường Bất ñộng sản còn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ
nội thất, thị trường lao ñộng v.v dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan
toả tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2 Các cấp ñộ phát triển của thị truờng bất ñộng sản:
• Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có
thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể
hình thành nên một cái nhà và ñược coi là Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các
chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò
quyết ñịnh.
• Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
Bất ñộng sản lớn, một dự án Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các chính sách về
xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết
ñịnh.
• Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất ñộng sản , do
hạn chế về các ñiều kiện bán Bất ñộng sản, không phải doanh nghiệp nào cũng
ñủ tiền ñể phát triển Bất ñộng sản cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong
cấp ñộ này, các ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án
này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan
quản lý về ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh.
• Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường Bất ñộng sản
tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn
tài trợ cho thị trường Bất ñộng sản , các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho
vay ñối với Bất ñộng sản hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng
phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài
trợ cho thị trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ, các


thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan
quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị
trường Bất ñộng sản ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng
không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau về
thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải là kết
thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là
các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và
New Zealand, các tài sản Bất ñộng sản ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất
cao. Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh
tay”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các
nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường Bất ñộng sản cũng ñã ở cấp ñộ tài
chính hoá. Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính hoá
thị trường Bất ñộng sản .
Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản, quá trình vận
ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao ñộng của thị trường Bất ñộng sản gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi
ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi .
Chẳng hạn như thị trường Bất ñộng sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-
1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị
trường Bất ñộng sản nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu
kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất ñộng sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế
giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài
là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường Bất ñộng sản Trung Quốc tuy
hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng,
trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong
2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
1.1.3 Vai trò của thị trường bất ñộng sản trong nền kinh tế:
1.2.3.1 Thị trường Bất ñộng sản là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh
tế quốc dân:


Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất ñộng sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt ñộng liên quan ñến Bất ñộng
sản chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế. Theo ñánh giá của các chuyên
gia, tổng giá trị vốn chưa ñược khai thác ẩn chứa trong Bất ñộng sản ở các nước
thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ
trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước ñang phát triển trong
vòng 30 năm qua. Bên cạnh ñó, Bất ñộng sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia
ñình. Trong ñiều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất ñộng sản ngoài
chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn ñược xem như
là nguồn vốn ñể phát triển thông qua các hoạt ñộng thế chấp khác nhau.
1.2.3.2 Thị trường Bất ñộng sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ
ñược huy ñộng:
ðây là nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
ñảm cho các Bất ñộng sản có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá và ñược ñịnh giá
khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia ñó một tiềm năng ñáng
kể về vốn ñể từ ñó phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng Bất ñộng sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn
cho vay. Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh Bất ñộng sản ñóng vai trò quan
trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho
yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội ñặc biệt là ñầu yêu cầu ñầu tư phát triển cơ
sở hạ tầng phục vụ cho những ñòi hỏi thiết thực của một nền kinh tế.
1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản, ñặc biệt là thị
trường quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản
quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn ñề phát
triển thị trường Bất ñộng sản ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hoá ở nước ta là vấn ñề
lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị
trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước ñối với công tác quy


hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý
thị trường Bất ñộng sản ở ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy hoạch
ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
1.2.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ góp phần kích
thích nền sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước:
Thị trường Bất ñộng sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao ñộng Theo phân tích ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các
nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực Bất ñộng sản tăng lên 1 USD thì sẽ có
khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và
ñiều hành tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ có tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế
thông qua các biện pháp kích thích vào ñất ñai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,
vật kiến trúc ñể từ ñó tạo nên chuyển dịch ñáng kể và quan trọng về cơ cấu
trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của
Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan ñến nhà, ñất trong giai ñoạn
từ năm 1996 ñến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ ñồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới
chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát ñược và thực tế là
các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc ñẩy bằng cơ
chế, chính sách và pháp luật ñể các giao dịch Bất ñộng sản chính thức (có ñăng
ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và ñổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì
hàng năm thị trường Bất ñộng sản sẽ có thể tự mình ñóng góp cho nền kinh tế với
mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ ñồng trong suốt thời gian một năm.
1.2.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất ñộng sản sẽ ñáp
ứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
Bất ñộng sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường Bất
ñộng sản, những biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản thuờng xuất phát từ nhà
ở và lan toả sang các thị trường Bất ñộng sản khác và ảnh hưởng trực tiếp ñến
ñời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất
ñộng sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước
về thị trường Bất ñộng sản nhà ở.


1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất ñộng sản:
 Cung cầu và quan hệ cung cầu bất ñộng sản
Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất ñộng sản cũng vận ñộng theo quy luật
cung cầu. Do ñó, cung cầu là thành tố hàng ñầu của thị trường bất ñộng sản.
 Cung bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản (nhà, ñất, vật kiến
trúc gắn liền với ñất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và
sẵn sàng bán ra trên thị trường bất ñộng sản tại một thời ñiểm. Do
tính chất ñặc biệt của hàng hoá bất ñộng sản nên cung hàng hóa bất ñộng
sản thường thay ñổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất ñộng sản trên thị
trường. Các yếu tố tác ñộng ñến cung Bất ñộng sản:
+ Tổng cung hàng hoá bất ñộng sản.
+ Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính
sách ñất ñai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất ñộng
sản.
+ Mức ñộ phát triển của thị trường vốn.
+ Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng
của ñất nước.
+ Các yếu tố ñầu vào tạo ra bất ñộng sản và giá cả dịch vụ liên
quan bất ñộng sản.
+ Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
 Cầu bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược bất ñộng
sản ñó. Các yếu tố tác ñộng ñến cầu bất ñộng sản bao gồm:
+ Giá bán hàng hoá bất ñộng sản.
+ Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất ñộng sản.
+ Tâm lý, thị hiếu.
+ Tốc ñộ tăng dân số.
+ Thu nhập của dân cư.
+ Tốc ñộ ñô thị hoá.
 Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản :
Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản ñược thể hiện thông qua một hàm số
giá bất ñộng sản.Việc xác ñịnh cung cầu hàng hoá bất ñộng sản trên thị

Xem chi tiết: 76 Phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay thông qua các giải pháp tài chính